Mietschutz bei Zwangsversteigerung

Wenn das Haus verkauft wird, in dem Sie zur Miete wohnen, oder ihre Mietwohnung verkauft wird, dann ändert das nach § 566 BGB zunächst nichts an ihrem Mietvertrag. Doch was passiert mit Ihrem Mietvertrag, wenn das Haus oder die Wohnung nicht verkauft, sondern zwangsversteigert wird? Die folgenden Ausführungen gelten im Übrigen nicht nur für Mietverhältnisse, sondern auch für Pachtverhältnisse.

Allgemein

Der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete ist gemäß § 57 ZVG entsprechend auf die Zwangsversteigerung anzuwenden. An Ihrem Mietvertag ändert sich also zunächst nichts. Der neue Eigentümer tritt anstelle des alten Eigentümers in den bestehenden Mietvertrag ein und ist dementsprechend Ihr neuer Vermieter. Beachten Sie allerdings, dass Sie beim Wechsel des Vermieters bereits Mieter sein müssen. Wichtig bei dem Zeitpunkt, zu dem Sie bereits Mieter sein müssen, ist, dass es hierbei nicht auf den Zeitpunkt der Änderung im Grundbuch, sondern auf den Zeitpunkt, zu dem der neue Eigentümer den Zuschlag für das Objekt bekommt, ankommt.

Kündigungsrecht des neuen Eigentümers

Natürlich gelten auch für den neuen Eigentümer die normalen gesetzlichen Kündigungsregeln.

Sonderkündigungsrecht des neuen Eigentümers

Eine Besonderheit bei der Zwangsversteigerung im Gegensatz zum Verkauf des Objekts besteht allerdings darin, dass der neue Eigentümer bei einer Zwangsversteigerung gemäß § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht hat. Dieses Sonderkündigungsrecht ist aber einmalig und fristgebunden. Die Sonderkündigung muss und darf nur zum ersten möglichen Termin erfolgen. Ab dem Zeitpunkt der Eigentümerstellung muss also die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats bzw. des Folgemonats beim Mieter eingehen. Außerdem muss für die Beendigung des Mietverhältnisses die gesetzliche Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten eingehalten werden. Konkret bedeutet dies beispielweise, dass wenn der neue Eigentümer am 15.07.2022 diese Stellung erhält, die Kündigung des Mietverhältnisses dem Mieter spätestens am 03.08.2022 (der 01.08.2022 bis 03.08.2022 sind alles Werktage) zugehen muss und das Mietverhältnis frühestens zum 31.10.2022 beendet werden kann. Beachten Sie zuletzt, dass die Kündigung der Schriftform bedarf.

Was schließt das Sonderkündigungsrecht den neuen Eigentümers aus?

Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters verfällt sofort, wenn dieser nicht zum ersten möglichen Zeitpunkt mit Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt hat. Weiterhin kann das Sonderkündigungsrecht möglicherweise ausgeschlossen sein, wenn sich dies aus geänderten Versteigerungsbedingungen ergibt.

Was schließt das Sonderkündigungsrecht des neuen Eigentümers nicht aus?

Durch eine Vereinbarung im Mietvertrag mit dem ursprünglichen Eigentümer kann ein Sonderkündigungsrecht des neuen Eigentümers nach einer Zwangsversteigerung nicht ausgeschlossen werden. Auch bei einem Mietvertrag der auf eine bestimmte Zeit festgelegt wurde, ist das Sonderkündigungsrecht anwendbar.

Ein Beitrag von Jule Bramkamp.

Erstellt am 14.09.2022