Tod des Mieters – Was nun?

Der Mieter stirbt – sowohl auf Mieter- als auch Vermieterseite stellen sich nun Fragen zur Zukunft des Mietverhältnisses. Wie geht es weiter?

In einem solchen Fall sind verschiedene Konstellationen denkbar: So können noch weitere Mieter existieren, Ehegatten, Kinder oder sonstige Angehörige in der Wohnung leben – oder aber die Erben treten in das bestehende Mietverhältnis gemäß § 564 BGB ein.

Weitere Mieter

Sofern es einen weiteren Mieter gibt, wird das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 2 S. 3 BGB mit diesem allein fortgesetzt. Dem nun alleinigen Mieter ist in einem solchen Fall allerdings die Möglichkeit eingeräumt worden, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod des anderen Mieters zu kündigen.

Ehegatte, Kind und Co. – wie geht es für die Familie weiter?

Ähnlich verhält es sich mit Ehegatten, Kindern oder anderen Angehörigen: Diese treten nach § 563 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis ein, es sei denn, sie lehnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter innerhalb eines Monats ab. Wichtig: Der Ehegatte ist sowohl gegenüber den Kindern, als auch anderen Angehörigen vorrangig eintrittsberechtigt.

Kein gemeinsamer Haushalt und keine weiteren Mieter – der Erbe tritt ein

Wenn alle Stricke reißen – dann gibt es immer noch den Erben, der nun anstelle des verstorbenen Mieters in das Mietverhältnis eintritt. Dies gilt selbstverständlich nur, solange das Erbe nicht ausgeschlagen wird. Sowohl der Erbe als auch Vermieter sind berechtigt, das Mietverhältnis durch ein Sonderkündigungsrecht innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Frist beginnt ab der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters, der Erbenstellung und der Tatsache, dass kein Angehöriger oder weitere Personen in das Mietverhältnis eintreten.

Was dies konkret für den Erben bedeutet

Sobald der Erbe ins Mietverhältnis eingetreten ist, haftet er für alle aus dem Mietverhältnis resultierenden Verbindlichkeiten – so zum Beispiel Mietschulden. Dabei haftet er nicht nur aus dem Nachlass, sondern auch aus eigenem Vermögen. Um seine Haftung lediglich auf den Nachlass zu beschränken, stehen dem Erben mehrere Wege offen: So kann er beispielsweise eine Nachlassinsolvenz beantragen. Zwar verliert er dadurch seine Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über die Mietsache, kann aber verhindern, aus seinem Vermögen zu haften.

Worauf zu achten ist

Sollten Sie in die Situation kommen, Erbe eines verstorbenen Mieters zu sein, gibt es einige Dinge zu beachten: Sofern Sie die Erbschaft innerhalb der gesetzlichen Frist von sechs Wochen nicht ausschlagen sollten, haben Sie vier Wochen ab Kenntnisnahme des Mietverhältnisses Zeit, sich für oder gegen einen Eintritt in das Mietverhältnis zu entscheiden – gleiches gilt allerdings auch für den Vermieter, der das Mietverhältnis ebenfalls kündigen kann. Um Ihr Vermögen vor etwaigen Mietschulden oder Ähnlichem zu schützen, haben Sie verschiedene Optionen:

1. Wenn Sie das Erbe grundsätzlich ausschlagen – und damit im Übrigen auch nicht nur Teile der Erbschaft, sondern das gesamte Erbe – haben Sie mit den Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis nichts mehr zu tun.
2. Haben Sie das Erbe nicht ausgeschlagen, das Mietverhältnis in der vorgegebenen Frist von vier Wochen jedoch wirksam gekündigt, haften Sie laut einer BGH-Entscheidung vom 23.01.2013 nur aus Nachlass, Ihr eigenes Vermögen bleibt unberührt (Urt. v. 23.01.2013, Az. VIII ZR 68/12).
3. Sollten Sie jedoch weder das Erbe ausgeschlagen, noch ihr Sonderkündigungsrecht wahrgenommen und das Mietverhältnis gekündigt haben, haften Sie zunächst vollumfänglich – das bedeutet konkret: Neben dem Nachlass wird auch ihr Vermögen Haftungsmasse. Bei Mietschulden, Schäden, Räumungskosten oder Ähnlichem kann der Vermieter Sie nun vollumfänglich in Anspruch nehmen. Dagegen hilft ein Nachlassinsolvenzverfahren. Nachdem dies beantragt wurde, haftet der Erbe für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis nur noch aus dem Nachlass gemäß §§ 1975, 1980 Abs. 1 S.1 BGB. Wenn ein Erbe so dürftig ausfällt, dass damit nicht einmal die Verfahrenskosten für die Nachlassinsolvenz beglichen werden könnten und diese Option damit entfällt, besteht die Möglichkeit einer Dürftigkeitseinrede gemäß § 1990 BGB. Auf diese Weise tritt ebenfalls keine persönliche Haftung des Erben ein – und ihr Vermögen bleibt unberührt.

Ein Beitrag von Stella Willmann.

Erstellt am 09.03.2020